Cenário Anterior x Reforma Tributária

A Reforma Tributária trouxe mudanças relevantes para quem possui imóveis, especialmente no que diz respeito à venda, locação e locação por temporada. Mais do que alterar alíquotas, o novo modelo impacta diretamente a forma como o patrimônio imobiliário deve ser estruturado.

Neste artigo, explicamos o que muda na prática do cenário anterior (até 2025) para o novo contexto.

Como funcionava a tributação de imóveis até 2025?
Até então, a tributação de imóveis mantidos por pessoa física era, em regra, mais simples e concentrada basicamente no Imposto de Renda:

• Venda de imóveis: incidência de imposto sobre o ganho de capital;
• Locação: tributação pelo IRPF conforme a faixa de renda;
• Locação por temporada: tratada como rendimento de aluguel.

O sistema era relativamente direto, com menor complexidade e sem incidência de tributos sobre o consumo.

O que muda com a Reforma Tributária?
Com a Reforma Tributária, as operações imobiliárias passam a sofrer impactos não apenas do Imposto de Renda, mas também dos novos tributos sobre consumo: IBS e CBS.

Na prática, isso significa:

• Mais camadas de tributação;
• Mudanças no enquadramento do locador;
• Tendência de aumento da carga tributária total em diversos casos.

Esses efeitos são ainda mais relevantes para quem aluga com frequência ou possui vários imóveis.

Pessoa Física: antes e depois da Reforma
Cenário anterior (até 2025)

• Tributação concentrada no IR;
• Menor complexidade;
• Menor pressão fiscal direta sobre aluguéis.

Com a Reforma Tributária

• Incidência de novos tributos;
• Risco de enquadramento como “locador profissional”;
• Tendência de aumento relevante da carga tributária sobre aluguéis e vendas.

Resultado: redução da rentabilidade para quem mantém imóveis exclusivamente no CPF.

Holding Patrimonial: antes e depois da Reforma

Cenário anterior (até 2025)

• Estrutura favorável ao planejamento tributário;
• Melhor organização da renda imobiliária;
• Maior controle patrimonial.

Com a Reforma Tributária

• Mesmo com novos tributos, a pessoa jurídica mantém mais alternativas legais;
• Maior eficiência fiscal;
• Melhor organização da atividade imobiliária.

Resultado: a holding patrimonial se torna ainda mais vantajosa no novo cenário.

Comparativo direto

Cenário anterior:
A pessoa física ainda era majoritária, porém pouco estruturada.

Cenário pós-Reforma:
A holding patrimonial passa a ser estratégia, não exceção.

O mesmo imóvel pode gerar resultados completamente diferentes, dependendo se está no CPF ou dentro de uma pessoa jurídica.
 

Conclusão
A Reforma Tributária não muda apenas impostos. Ela muda a forma correta de estruturar o patrimônio imobiliário.

Se você possui imóveis, este é o momento ideal para revisar o modelo atual e avaliar alternativas mais eficientes sob o novo regime.

Quer saber mais? Entre em contato com o nosso time de especialistas e entenda qual estrutura faz mais sentido para o seu caso.